Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiracı ile mal sahibi arasındaki kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının taşınmazı boşaltması için açılan hukuki bir işlemdir. Bu dava, genellikle kiracının sözleşme şartlarını ihlal etmesi, kira bedelini ödememesi, sözleşmenin süresinin bitmesi ya da kiracının taşınmazı zamanında boşaltmaması durumlarında açılır.

Tahliye davası, kiraya verenin, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde yasal haklarını kullanabilmesi adına önemli bir araçtır. Bu dava sonucunda, mahkeme, sözleşme koşulları ve yasal düzenlemeler çerçevesinde bir karar verir. Kiracı, mahkeme kararına uymak zorunda olup, tahliye kararı verilmesi halinde kiralanan taşınmazı boşaltması gerekmektedir.

Tahliye Davası Neden Açılır?

Tahliye davası, kiracının kira sözleşmesinin hükümlerine uymadığı ya da sözleşmenin sona erdiği durumlarda, mal sahibinin taşınmazını geri alabilmesi için başvurduğu hukuki bir işlemdir. Kiracı, mal sahibinin talebine rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kira sözleşmesinin süresi biterse veya kiracı sözleşme şartlarını ihlal ederse, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olur.

Tahliye davası açılmasının yaygın sebepleri şunlardır:

• Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödememesi, sözleşmeye aykırı bir durum yaratır ve kiraya veren, bu durumu ortadan kaldırmak için tahliye davası açabilir.
• Sözleşmeye Aykırı Davranışlar: Kiracının, kira sözleşmesinde belirtilen şartlara uymaması; örneğin, taşınmazı izinsiz şekilde başka birine kiraya vermesi ya da taşınmazı amacı dışında kullanması tahliye davası açılmasına neden olabilir.
• Sözleşmenin Süresinin Dolması: Kira sözleşmesinin süresi dolmuş olsa da kiracı taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye davası açarak taşınmazını geri alabilir
• Taşınmazın Boşaltılmaması: Kiracının, kira sözleşmesinin sona erdiği durumda bile taşınmazı boşaltmaması, kiraya verenin yasal yollara başvurmasını gerektirir.

Tahliye davası, mal sahiplerinin mülkiyet haklarını korumalarına yardımcı olan önemli bir hukuki süreçtir. Kiracının sözleşme şartlarını ihlal etmesi ya da mal sahibinin talebine uymaması durumunda, mahkeme süreci ile taşınmazın geri alınmasını sağlar.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Kiracı tahliye davası, kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlamak amacıyla ev sahibi tarafından açılabilen hukuki bir süreçtir. Bu dava, genellikle kiracının kira bedelini ödememesi, sözleşmeye aykırı hareket etmesi, taşınmazı izinsiz olarak başkasına devretmesi ya da amacına aykırı kullanması gibi sebeplerle açılır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı, sözleşme şartlarına uymadığında veya kiralanan taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanarak kiraya verenin haklarını ihlal ettiğinde, ev sahibi tahliye talep etme hakkına sahiptir. Bu dava, kiracının sözleşme süresi dolmuş olsa dahi taşınmazı boşaltmaması durumunda da açılabilir ve mahkeme, kiracının taşınmazı boşaltması için gerekli hukuki süreci başlatır.

Kiraya Verenden Dolayı Açılan Tahliye Davası

Kiraya verenden dolayı açılan tahliye davası, ev sahibinin kiracısının kira sözleşmesinin şartlarına uymaması, ödeme yapmaması veya diğer ihlaller nedeniyle taşınmazı boşaltmasını talep etmek amacıyla başvurabileceği bir hukuki yoldur. Bu tür bir dava, genellikle kiracının kira bedelini düzenli olarak ödememesi, taşınmazı izinsiz olarak başka birine kiraya vermesi veya taşınmazı amacına aykırı şekilde kullanması gibi durumlarda açılır. Ev sahibi, kiracının bu sözleşme ihlallerini gerekçe göstererek mahkemeye başvurur ve kiracının taşınmazı boşaltmasını talep eder.

Tahliye davasında mahkeme, kiracının sözleşme hükümlerine ne derece uyduğunu değerlendirir ve ev sahibinin taleplerini göz önünde bulundurarak karar verir. Mahkeme, kiracının ödeme yapmaması gibi durumları dikkate alarak, kiracının sözleşmeye uymadığına kanaat getirebilir. Bu durumda, kiracının taşınmazı boşaltması için mahkeme kararı verilebilir. Kiraya verenin haklarını savunmak ve taşınmazını yeniden kullanıma alabilmesi için, profesyonel bir hukuki destek almak önemlidir. Gündüz & Hanoğlu Hukuk Bürosu olarak, kiraya verenlerin bu süreçte en doğru çözümü bulmalarına yardımcı olmaktayız.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası

Kiracıdan kaynaklanan tahliye davası, kiracının kiraladığı taşınmazı sözleşmeye aykırı bir şekilde kullanması, kullanım amacına uymaması veya diğer sözleşme ihlalleri nedeniyle ev sahibi tarafından açılabilen bir davadır. Kiracı, taşınmazı kendi ihtiyaçlarına uygun şekilde kullanmak yerine, taşınmazın amacına aykırı bir şekilde kullanıyorsa, örneğin iş yerinde kullanmak üzere kiralanan bir konutun ticari amaçla kullanılması gibi durumlarda ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir. Ayrıca, kiracının kira bedelini ödememesi, sözleşmeye aykırı davranması veya kiralanan taşınmazı izinsiz olarak başkasına kiraya vermesi gibi durumlar da tahliye davası açılması için geçerli sebepler oluşturur.

Bu tür davalarda ev sahibi, kiracının sözleşmeye uymayan davranışlarının düzeltilmesini talep edebilir. Kiracıdan kaynaklanan tahliye davası, aynı zamanda kiracının haklarını da korur. Yani, kiracı sözleşme hükümlerine uymazsa, ev sahibi kiracının taşınmazı terk etmesini isteyebilir. Ancak, kiracı da belirli şartlar altında ev sahibine karşı tahliye talebi açabilir. Bu durumda, her iki taraf da yasal haklarını kullanarak çözüm arayabilir.

Tahliye Davası Kim Tarafından Açılabilir?

Tahliye davası, genellikle kiracının taşınmazı boşaltmaması veya kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, ev sahibi tarafından açılır. Ev sahibi, kiracının sözleşmeye aykırı davranışları veya kira bedelini ödememesi gibi sebeplerle, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için mahkemeye başvurur. Ev sahibi, kiracının tahliyesini talep etmek için mahkemeye başvurabilir ve mahkeme, kira sözleşmesi ve ilgili yasal düzenlemelere dayanarak, kiracının tahliyesine karar verebilir.

Ancak, kiracı da kendisine yazılı olarak bildirilmiş bir tahliye talebine karşı çıkabilir ve bu durumda kendi adına dava açma hakkına sahiptir. Kiracı, ev sahibinin tahliye talebini haksız buluyorsa veya belirtilen süre içinde taşınmazı terk etmeye karar vermemişse, mahkemeye başvurarak tahliye talebine itiraz edebilir. Kiracının tahliye davası açma hakkı, kiralanan taşınmazda belirli bir hakkın korunması veya yanlış bir şekilde yapılan bir tahliye talebine karşı savunma yapmak için önemli bir yasal haktır. Her iki taraf da yasal çerçevede haklarını arayabilir ve gerektiğinde mahkeme sürecine başvurabilir.

Ev Sahibi Tahliye Davası Açarsa Ne Olur?

Ev sahibi, tahliye davası açtığında, kiracıyı yasal yollarla taşınmazdan çıkarmak için hukuki bir süreç başlatılmış olur. Mahkeme, dava dilekçesini inceledikten sonra, kira sözleşmesinin hükümlerini ve tarafların yükümlülüklerini dikkate alarak, kiracının taşınmazı boşaltması için belirli bir süre verir. Bu süreçte mahkeme, kiracının gerek kira bedelini ödememesi, gerekse sözleşmeye aykırı davranışları gibi sebeplerle tahliye talebini değerlendirir.

Eğer kiracı belirtilen süre zarfında taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi, mahkemenin verdiği karara dayanarak icra takibi başlatabilir. Bu durumda, taşınmazın tahliyesi için icra dairesi aracılığıyla işlemler yapılır. Ev sahibi, tahliye davası açarak yasal haklarını kullanırken, kiracının da kanuni hakları korunur. Kiracı, tahliye kararı aleyhine itiraz etme hakkına sahip olsa da, mahkemenin kararının nihai olması durumunda kiracının taşınmazı boşaltma yükümlülüğü devam eder. Bu nedenle, tahliye davası süreci, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini göz önünde bulundurarak dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir.

Kiracının Davaya Karşı Durması

Kiracı, ev sahibinin açtığı tahliye davasına karşı çıkabilir ve mahkemeye savunmalarını sunabilir. Kiracının, tahliye kararına itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Ancak, kiracının savunması genellikle kira sözleşmesinin ihlali, kira bedelinin ödenmemesi veya taşınmazın kullanım amacına aykırı kullanımı gibi somut gerekçelere dayanmalıdır. Mahkeme, kiracının savunmalarını dinledikten sonra, kira sözleşmesinin hükümlerine ve hukuki şartlara uygun şekilde karar verir.

Kiracının, tahliye kararını engellemeye yönelik başvuruları çoğu zaman kabul edilmez. Mahkeme, kiracının savunmalarını değerlendirirken, sözleşmeye aykırı davranışların ve yasal yükümlülüklerin ihlalini göz önünde bulundurur. Kiracı, eğer sözleşmeye aykırı davranışlarını haklı bir sebeple savunamıyorsa, mahkeme tahliye kararını onaylar. Bununla birlikte, kiracının bazı özel durumları veya hukuki itirazları varsa (örneğin, tahliye talebinin haksız olduğu veya geçersiz olduğu iddiası), mahkeme bu durumu dikkate alarak karar verebilir. Ancak, kiracının talebine rağmen mahkeme kararını vermişse, tahliye işlemi yapılır.

Kiracı Tahliye Kararının Alınması

Kiracı, tahliye davası sonucunda mahkeme aleyhine karar verirse, mahkemenin belirlediği süre içinde taşınmazı boşaltmak zorundadır. Mahkeme, kiracının taşınmazı terk etmesi için genellikle belirli bir süre tanır ve bu süre sonunda kiracının taşınmazı terk etmemesi durumunda, ev sahibi yasal haklarını kullanarak icra takibi başlatabilir. Kiracının tahliye kararına uymaması, hukuki bir yükümlülük ihlali olarak kabul edilir ve bu durumda ev sahibi, mahkeme kararını uygulamak için İcra İflas Kanunu çerçevesinde bir icra takibi başlatma hakkına sahiptir.

İcra takibi sürecinde, kiracının taşınmazı terk etmeye devam etmesi halinde, ev sahibi mahkeme kararıyla tahliye işlemini icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirebilir. Kiracının taşınmazı terk etmemesi, mülk sahibi için ek masraflara ve zaman kaybına yol açabilir. Bu nedenle, mahkeme kararına uymayan kiracı hakkında yasal süreç başlatılır ve taşınmazın tahliye edilmesi sağlanır. Ayrıca, kiracının tahliye kararına itiraz etme hakkı olsa da, hukuki süreç gereği mahkeme kararının uygulanması esastır.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdekiSulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. 2020 yılında yapılan yasal düzenlemeyle, tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk, tarafların karşılıklı olarak iletişim kurmasını ve anlaşmazlıklarını mahkemeye gitmeden çözmelerini sağlar. Eğer arabuluculuk süreci başarısız olursa, dava mahkemeye taşınır. Böylece, Sulh Hukuk Mahkemesi tahliye talebini değerlendirir ve karar verir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davalarının süresi, birçok faktöre bağlı olarak değişkenlik gösterebilir. Mahkemenin yoğunluğu, dava dosyasının kapsamı, tarafların başvuruları ve özellikle arabuluculuk sürecinin başarıyla tamamlanıp tamamlanmaması gibi unsurlar, davanın süresini etkileyebilir. Genel olarak, tahliye davaları altı ay ila bir yıl kadar sürebilir; ancak dava, taraflar arasında anlaşmazlıkların karmaşıklığına, delil durumuna ve mahkeme süreçlerine göre daha kısa ya da uzun bir süre alabilir. Eğer arabuluculuk süreci işleme konulursa ve taraflar uzlaşma sağlarsa, dava daha hızlı sonlanabilir. Bunun yanı sıra, tahliye davası için başvurulan mahkeme kararının verilmesinden önce tarafların başvuruları ya da istinaf talepleri de süreci uzatabilir. Özellikle ev sahibi ve kiracı arasında ciddi anlaşmazlıklar varsa veya tahliye kararı itiraz edilirse, dava süreci uzayabilir.

Tahliye Davası Harcın Belirlenmesi ve Miktarı Nedir?

Tahliye davasının harcı, taşınmazın kira bedeline ve dava açılan yerin mahkeme harç tarifesine göre belirlenir. Ev sahipleri, davayı başlatmadan önce mahkemeye başvuru harcı ödemek zorundadır.

Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiralananı geri almak amacıyla açtığı hukuki bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’na göre tahliye davası açılabilmesi için belirli şartların gerçekleşmiş olması gereklidir. Bu şartlar hem sözleşmeye hem de fiili duruma dayalı olabilir.

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı

Tahliye davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bu sözleşme yazılı ya da sözlü olabilir, ancak ispat kolaylığı açısından yazılı olması tercih edilir.

2. Tahliye Sebebinin Mevcudiyeti

Tahliye davası açılabilmesi için TBK’da sayılan tahliye sebeplerinden birinin mevcut olması gerekir. Bu sebepler aşağıda detaylı şekilde açıklanmıştır:

• Kira Süresinin Sona Ermesi

TBK m. 347 gereği, belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmazsa aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Ancak, bu durum kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanımaz. Kiraya veren, ancak TBK m. 350 ve devamı maddelerinde öngörülen nedenlerle tahliye davası açabilir.

• Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda TBK m. 315 uyarınca, kiraya veren temerrüt ihtarı göndererek kiracıya 30 günlük süre verir. Bu sürede borç ödenmezse kiraya veren tahliye davası açabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/5715 E., 2017/1124 K., 27.02.2017 tarihli kararı:
“Davacı tarafından gönderilen ihtarda, davalı kiracıya kira bedelini 30 gün içinde ödemesi aksi halde tahliye davası açılacağı belirtilmiş, ancak bu süre içinde borcun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılmıştır. Mahkemece, ihtarın usulüne uygun olduğu ve temerrüt şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle tahliyeye karar verilmesi yerindedir.”

• Kiralananın Sözleşmeye Aykırı Kullanımı

TBK m. 316’ya göre, kiracı taşınmazı sözleşmeye veya amacına aykırı kullanıyor ve uyarılara rağmen bu durumu düzeltmiyorsa, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.

• Kiraya Verenin İhtiyacı

TBK m. 350’ye göre kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması durumunda, sözleşme süresinin sonunda tahliye davası açılabilir.

• Yeniden İnşa ve İmar

TBK m. 350/2’ye göre taşınmazın esaslı surette tadilatı, yıkımı veya yeniden inşası söz konusuysa, tahliye davası açılabilir.

• İki Haklı İhtar

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içinde en az iki kez haklı ihtar gönderilmişse, TBK m. 352/2 gereği tahliye davası açılabilir.

Yargıtay 6. HD., 2014/1317 E., 2014/3019 K.:
“Aynı kira dönemi içinde kiracıya yönelik iki haklı ihtar gönderildiği ve bu ihtarların usulüne uygun olduğu sabittir. Bu durumda tahliye şartları oluşmuştur.”

3. Usulüne Uygun Dava Açılması

Tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Dava, kiracının yerleşim yerinde veya taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir. Kiraya veren, haklı tahliye sebebini ve kira sözleşmesini ispatla yükümlüdür.

Tahliye davası, yalnızca kira süresinin sona ermesine dayanılarak açılamaz. TBK’da yer alan tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi gerekir. Kiraya verenin usulüne uygun ihtar çekmesi, kira borcunun ödenmemesi gibi durumlar, davanın kabulü için önem taşır.